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房地產市場低迷 抄底樓市的機會來了嗎?

2019-11-18 11:29:51 來源:亞匯網 作者:紫萱 打印 字號:  

   最近,有網友提問,目前國內經濟不景氣,房地產市場也較為低迷,一些大城市房價與2017年高點時相比已跌去15%至20%。如果現在不買房,生怕以后房價再次上漲,就會錯過抄底的好時機。

   因為,2011年、2014年樓市低迷時,也是沒有抄底,結果卻錯失了抄底的機會。

   而我們認為,目前大家想抄底樓市主要有三個因素:

   其一,最近央行調低了MLF的利率,意在引導LRP利率下行,而LRP利率下行后,房貸利率也可能會下降,這對于購房者是很大的利好。

   其二,臨近年底,開發商為了完成業績、回籠資金,采取降價促銷的策略。同時,二手房業主也為了回籠資金而主動下調房價。這無形中也給投資者多種選擇房子的機會。

   其三,最近一些城市放開了房地產調控的限制,取消了限購、限售政策,有的城市還變相放寬了人才落戶的標準。

   為此,分析人士認為,房地產調控的放開或松綁已經到來,購房需 求又會集中爆發。2020年國內房價還有可能會出現全面大漲。

   而我們認為,央行調低了MLF的利率,LRP利率下行也是大概率的事情,不過央行主要是為了降低實體經濟的壓力,更何況房貸利率降與不降,權利還在地方銀行和政府手中。同時,由于將來商品房銷售越來越難,開發商促銷將是新常態。

   更關鍵的是,一些城市放開了對房地產的調控,但是象限購、限售等政策本身就是雙刃劍,即使放開房價也未必會出現大漲,如果出現大跌也不是沒有這種可能。

   現在問題來了,為什么現在還不是抄底樓市的時候呢?

   首先,房價與當地居民收入脫鉤,要想抄底房產,必須要跌到房價與當地居民收入接軌的程度。

   舉個例子,青島房價已經從2017年最高時的21000元/平方米,跌至168000元/平方米,已經跌去20%,但當地居民收入主要只有三千多元,多數人還是買不起房。在這種情況下,盲目抄底房地產很容易做接盤俠的。

   再者,房地產降溫還將是長期性的,不可能短期內會再次回暖。從10月份土地成交量來看,總交易額為3095億元,環比大幅下跌38%,同比下跌16%。

   這意味著,開發商現在也開始謹慎拿地,并不看好后市。而土地市場成交量的萎縮,會導致新房和二手房市場的進一步降溫,房價也會出現調整,現在并不是抄底房地產的好時機。

   再次,房地產市場需要降杠桿,等杠桿降下來,再出手也不遲。資料顯示,房地產占居民總資產的77%,還有23%的資產才是金融資產。而美國房地產占居民資產的40%,另有60%是金融資產。

   所以,中國房地產占居民總資產的比重降下來后,才能抄底樓市,現在大家都持有房產,房地產的投資風險還是很高的。

   最后,目前國內房地產只有投機價值,沒有投資價值,等到房價跌回具有投資價值時買房也不遲。在國外將房產出租的年回報率在5-7%之間。有在國內大城市的租金回報率低于銀行存款。

   比如,在上海房價都在600萬左右,而房子的年租金在10萬元左右,以這樣的投資回報率,説明目前國內房地產回報率太低,還遠沒到具有一定投資價值的時候。

   盡管,房地產調控政策松綁了、開發商也降價促銷了、房貸利率也有所調整,但現在并不是炒低房地產的最好時機。因為,房價太高,如果不經過像樣的調整,是無法與當地居民收入掛鉤的。

   同時,土地市場成交降溫,房地產市場還將持續低迷,更關鍵的是,未來房價不會出現大漲,而投資回報率又非常的低,國內房地產既不具備投資價值,也沒有投機可能,這樣的房子除了具有居住屬性外,實在沒有其他的功能了。未來房價還有更多的調整空間。


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關鍵詞: 房價 金融


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